一、引言

提振消费是扩大内需、做大做强国内大循环的重中之重。2024年，中国最终消费支出对经济增长贡献率为44.5%，拉动国内生产总值增长2.2个百分点，成为推动经济增长的基础性力量。然而，内需不足仍是我国经济运行面临的突出矛盾，居民消费能力和意愿不足制约了消费潜力的释放。当前中国居民最终消费率仅为40%左右，远低于主要发达经济体以及人均GDP相近国家的消费水平。习近平总书记指出：“要加快补上内需特别是消费短板，使内需成为经济增长的主动力和稳定锚。”2024年12月召开的中央经济工作会议，将“大力提振消费、提高投资效益、全方位扩大国内需求”列为九项重点任务之首。

住房是影响居民消费的关键因素。中国住房租购市场的结构性矛盾，成为当前住房和消费问题的主要方面。这具体表现为：与快速发展的购房市场相比，中国租赁住房市场建设滞后，形成“以购为主”的市场结构和“重购轻租”的居住模式，通过租房满足城市生活和公共服务需要的作用有限。家庭将资金过度用于购房，因“购房和偿还房贷”形成高储蓄倾向，进而挤压了非住房消费意愿。党中央高度重视住房问题，习近平总书记指出，“要深化城镇住房制度改革，以市场为主满足城镇居民多层次住房需求，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向”，并在党的十九大、二十大报告中明确提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求，在党的二十届三中全会上进一步强调“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”。

积极推动住房租赁制度改革，提升租房公共服务水平，不仅有利于改善过度依赖购房的市场结构，实现全体人民住有所居；更有利于形成稳定预期引导，降低住房造成的消费挤出，以此调节居民的消费倾向，优化居民消费结构，最终形成以“租购并举”为核心，有效满足基本住房需求，提高全体人民居住条件，有效提升全社会消费能力的“房地产发展新模式”。

在此背景下，本文提出了租房权利深化的研究视角，阐释其制度内涵和影响机制。并且，以我国2017年出台的“在人口净流入的大中城市发展住房租赁市场”和“利用集体建设用地建设租赁住房”两项“租购并举”改革试点作为政策冲击，构建双重差分模型，实证检验了租房权利深化对居民消费倾向的影响。在机制分析上，从“住房市场结构变化”“消费者成本收益变动和预期调整”“产权和身份主体消费异质性”等方面进行梳理，结合城市住房供给数据、分地段的月度房地产价格数据以及家庭层面房租收入和支出变动率等指标，具体分析发展住房租赁市场如何通过“预期效应”“产权效应”“权利效应”等渠道，最终影响居民的消费倾向。

在研究策略上，首先，本文选取消费倾向这一分析指标，主要原因在于消费倾向反映了居民消费变动相较于收入变动的“相对水平”，有助于比较不同收入和阶层群体的消费意愿变化。同时，消费倾向依赖于消费者的主观动机，从这一角度来研究，更能呈现制度改革引发的个体动机和预期调整。例如，为了应对风险而保持资金流动性，或者为了获取储蓄利息等行为，都有可能影响消费倾向，社会政策会通过影响消费者预期，最终作用于居民的消费倾向和决策。其次，选取2017年的试点作为租房权利深化的典型政策，主要是两项试点以构建“租购并举”的政策体系为目标，并且政策出台时间较接近；从地区维度看，试点城市重合度高，在试点前后及时出台发展租赁市场的具体措施，比如扶持住房租赁企业，增加租赁用地和房源供应，扩展租赁住房享有群体等，这些措施提高了租赁住房和租房市场公共服务的可得性。

为了研究租房权利如何影响居民消费倾向，本文尝试从“消费者预期调整”“住房产权效应变化”“矫正公共服务差异”三个视角进行机制分析。首先，市场结构调整会引发消费者预期转变。当城市住房供给弹性不足、租赁住房供给有限时，未来购房预期和价格上涨预期形成购房储蓄和投机动机。住房租赁制度改革通过将部分购房需求引向租房市场，以提高租赁住房有效供给，缓解住房供需错配；由此形成租住预期和房价租金理性增长预期，降低住房对消费的挤出效应，会从整体上以“预期效应”提升消费倾向。其次，释放不同住房产权群体的消费潜力。在以购为主的市场环境中，对租房者家庭来说，因为生活成本较高，此类家庭会进行预防性储蓄和购房储备；对于居住质量一般的有房家庭，还存在改善性的购房动机。此外，那些拥有多套住房的家庭，可能存在较强的投机动机。针对三种不同群体的家庭，开放租房市场分别发挥着不同作用，包括降低租房者城市生活成本，减轻改善性动机购房者的购房负担以及抑制投机需求，通过异质性“产权效应”影响家庭的消费倾向。最后，在一定程度上矫正因户籍身份引发的公共服务和财产权利不平等。受城乡二元体制和户籍制度影响，农村居民和流动人口的租房权利与城市本地居民相比较为受限。租房权利深化的具体内涵包括“赋予农村土地和住房市场参与权”“提升非户籍人口租赁住房享益权”等内容，既直接降低了城市居住成本，也形成融入城市生活的稳定预期，进而以“权利效应”刺激过往权利限制主体的消费潜力。

本文的主要工作如下：一方面，在我国住房租购结构失衡和内需不足的现实背景下，基于权利分析的视角，聚焦住房供给侧结构性改革，探究了发展住房租赁市场对居民消费倾向的影响。本文阐述了“以购为主”发展模式下租房市场限制的具体表现，总结了租房权利深化的制度特征。在此基础上，分别从“预期效应”“产权效应”“权利效应”视角分析了租房权利深化影响消费倾向的机制。一是分析了租房权利深化对住房市场结构和价格的影响，并提出购房预期和价格预期变动对调节消费动机的作用；二是区分住房产权主体，分析了租赁市场变动对单套房、多套房和租房家庭消费倾向的影响差异；三是基于户籍属性与公共服务差异，探究租房权利深化促进消费的“权利效应”。

另一方面，为了对理论分析提供科学的证据，本文以“租购并举”政策试点作为典型性政策，基于中国家庭追踪调查（China family panel studies，CFPS）数据，结合城市住房市场数据，使用双重差分法，实证检验了租房权利深化对消费倾向的实际影响。为了缓解内生性问题，本文分别构造了收入的工具变量和试点城市工具变量进行分析，并且排除了同期政策可能的影响。此外，本文也使用了随机构建实验组等检验方法，使研究结论更加稳健。

本文研究发现：第一，整体上看，租房权利深化显著提升了试点地区居民的消费倾向，主要原因可以归纳为发展租房市场提高了城市租赁的房源供给，降低了非中心城区的房价和租金价格，不仅缓解了住房价格上涨对消费的挤出，并且通过矫正购房预期和价格快速上涨预期的“预期效应”，最终影响了居民消费倾向。第二，相对于那些产权强度较高的家庭，发展住房租赁市场对产权强度较低的家庭消费提振作用更强，这些家庭主要是租房、单套房以及低收入家庭等。与此同时，这一改革显著提高了既往租房权利受限的群体，比如进城工作的农民工群体的消费倾向。

与本研究相关的第一类文献侧重于探讨住房价格和资产价值变动对消费的影响。例如，基于经典“生命周期—永久收入假说”理论的研究认为，房价上涨虽然可以通过“财富效应”对消费产生正向影响，但这也可能被未来住房成本上涨的负向效应抵消。因此，住房价格对居民消费的影响方向并不确定。也有学者指出，房屋增值产生的“抵押效应”仍能够提高有房家庭的消费水平。基于中国背景的研究则更多确定了房价与消费的负向关系，对这一现象的解释包括：财富不平等对中低收入群体产生消费抑制；住房资产对其他高流动性资产形成挤出，抑制财富增长平滑消费的能力；家庭杠杆率攀升，还贷负担挤出消费等。目前的这些研究虽然阐述了住房市场影响消费的效应，但是有关住房结构性变化的研究相对缺失。相较于文献而言，本文从租购结构调整方面扩展了住房问题研究，并且基于“租房权利深化”视角，较为新颖并且深入地探讨了引起市场变化的深层次制度因素。

另一类文献关注住房政策对居民消费和福利的影响。Ganong & Noel、Agarwal et al.分析了美国“可负担住房项目”对消费的作用，发现提升居民短期流动性和借贷能力的政策有助于刺激消费。此外，关于租房政策的研究发现，尽管租金管制能够降低租金涨幅，但也可能因影响房东收益而造成市场租赁住房供给不足。中国背景下的住房政策研究还关注到住房限购的影响。上述文献主要针对需求侧改革政策进行分析，然而，这些政策虽然在短期内减轻了部分群体住房负担、抑制投机需求，但也限制了市场自动调节功能，往往无法有效平衡不同权利主体的经济利益，难以形成房地产长效机制。针对中国住房租赁市场供给侧结构性改革的研究较为有限，其中，唐飞鹏和霍文希关注了租赁住房供给对稳就业的作用，仍缺少对居民消费影响的分析。因此，针对目前文献对政策研究的局限性，本文的第二个主要边际贡献可以简单归纳为：不同于以往文献的视角，本文尝试以住房供给侧的“租购并举”政策作为研究重点，对租房权利进行了细致分析。并且，本文关注到住房供给侧结构性改革对城市租购房源结构、房价租金变化、土地和住房财产收益等方面的影响，进而作用于居民消费意愿的机制。总体来说，相较于“一刀切”的住房需求侧管理，供给侧改革更有助于缓解住房供需错配的根本性问题。

本文接下来的结构安排如下：第二部分介绍住房租购市场演变的制度背景，并提出研究假说；第三部分介绍本文使用的基准模型、识别方法和数据来源；第四部分是实证检验，包括基准回归、平行趋势检验、内生性检验、机制分析和稳健性检验等；最后是主要结论和政策建议。

二、政策背景与研究假说

（一）住房市场制度的演变

计划经济时期，中国实行“住房产权公有，单位实物分配，职工低价租住”的住房分配模式。由于国家限制住房投资，城市住房建设长期停滞，居民住房质量低下。1977年底，我国城市人均居住面积仅为3.6平方米，全国城市缺房户达323万户，占居民总户数的17%。

改革开放初期，这种封闭的住房分配模式被逐渐打破。20世纪80年代开始推动城镇职工购买新旧住房。1998年后国家正式叫停住房实物分配，购房消费成为城市住房市场的绝对主力。与此同时，伴随土地管理制度等一系列制度变革，房地产和土地成为国民经济支柱力量，国家加速发展购房市场，由此形成“以购为主”的城市住房市场结构。2000—2020年，商品住宅销售面积由1.66亿平方米增至15.49亿平方米，城镇居民人均住房面积增长近一倍，居民居住质量不断改善，住房财富不断增长。然而，尽管购房市场开放，租房市场建设却进展滞后，不同主体的住房资格和公共服务水平存在差异，影响了城市住房市场健康发展和城市居民消费倾向。

第一，居民住房资格的赋予以户籍为界。改革开放初期，城市住房出售对象仅为家住城镇、有正式城镇户口的职工，他们享有低息抵押、单位贴息等各类优惠，但是非户籍人口购房不被允许。2007年起，我国各级政府为了“应对城市住房困难”建设了各类“公共租赁住房”，但是此类政策性租赁住房主要提供给本地户口的居民，非户籍人口难以享有租房公共服务。

第二，农村集体建设用地参与住房建设的通道被关闭。1992年后，国家关于集体建设用地的政策发生转变，集体土地必须先征为国有才能转用为建设用地。1998年版《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，农民无法享有城镇化和住房市场化进程中的财富收益。

第三，居民通过租住实现安居乐业的需求难以满足。一是为了实现土地收入最大化，地方政府采取“限量保价”的土地供给模式，土地用于商品房和租赁房建设价差过大，造成土地和住房供应结构失衡，无能力通过购房解决居住问题的居民尤其是流动人口，难以通过租赁房市场实现安居乐业。二是投资者对租赁住房投资激励不足。在房价快速上涨时期，投资者倾向于通过出售住房获得收益，并不热衷于租赁市场的“非持有经营”模式，导致规模化、规范化租赁房源不足。三是由于土地产权制约，城市的郊区和城中村土地无法直接进入市场参与租赁住房建设。

为了促进房地产市场健康发展，2015年中央经济工作会议首次确定“购租并举”为深化住房制度改革的重要制度安排，2016年出台《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出“实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径”。此后，我国相继开展了一系列的具体试点，主要政策包括在部分城市培育租赁市场，利用集体建设用地建设租赁住房等。2021年提出加快发展保障性租赁住房，2025年国务院颁布并施行《住房租赁条例》，逐步形成了租房权利深化的政策体系。

第一，打开租赁住房建设投资通路。一是鼓励房地产开发企业配建租赁住房，允许商业用地调整为居住用地，鼓励通过新增用地建设租赁住房。二是支持和规范个人出租住房并提供优惠政策。三是允许农村集体经营性建设用地直接参与租赁住房建设，集体组织和村民可通过自主开发、使用权出让和入股分红等方式获取财产收入。

第二，提升租赁住房安全性和稳定性。机构化、规模化住房租赁企业取代非正规渠道开展租赁业务，推动个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。严格租赁合同登记备案管理，使租赁房源信息（位置、用途、面积、图片、价格等）逐步透明，强化地方政府对住房租赁活动的监督检查。

第三，扩大流动人口租房资格和提升公共服务水平。新建租赁住房优先面向流动人群供应，打破基于户籍和住房产权制度的公共服务配套壁垒。例如，部分城市规定，符合相关条件的承租人凭房屋租赁合同备案凭证可申办居住证，并按规定享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。

（二）研究假说

本文尝试从“预期效应”“产权效应”“权利效应”三种效应，分析租房权利深化对居民消费倾向影响的理论逻辑机制。

1.预期效应

人口向主要城市的持续涌入对住房和土地配置结构提出新的要求。在“以购为主”的房地产发展模式下，政府供地结构失衡、租赁房源有效供给不足、住房供需错配导致房价非理性上涨和房价收入比过高，会引发两种市场预期。一是购房刚性预期，即认为只有通过购房才能解决城市居住需求、提升生活品质以及享有相关城市权利。相比之下，租房只是进入城市与本地购房两个阶段之间的暂时行为。二是价格快速上涨预期，即相信未来一段时期房价和租金保持快速上涨。以上两类预期会通过“挤出效应”扭曲居民经济行为，影响家庭消费倾向。具体而言，那些追求住房居住属性的家庭，会通过减少当期消费以缩短购房准备时间，即使完成首付，他们仍需偿还高额住房贷款，“为购房和偿还房贷”降低了消费倾向；而那些追求住房投资属性的家庭，也会因投机需求挤占消费。发展住房租赁市场、重塑购房与租房市场关系，有助于修正居民购房预期与价格预期，这种“预期效应”会提升消费倾向。一方面，优质租赁房源供给的增加、租赁住房享有群体的扩大、租赁住房合约的规范，有利于形成以租房满足城市居住需求的稳定预期，降低预防性储蓄动机。另一方面，通过将部分购房需求引向租房市场，能缓解住房供需错配，形成房价租金理性增长预期，降低住房对消费的挤出。城市预期生活成本的降低和住房市场更稳定预期将提高居民的消费倾向。由此，本文提出第一个假说：

假说I：租房权利深化将改善住房市场供给结构，形成租赁房源和住房价格稳定预期，降低预防性储蓄动机和住房对消费的挤出，提高居民消费倾向。

2.产权效应

住房市场存在不同的产权主体，他们的住房产权强度存在差异，包括房屋所有权完整性、房产数量、房产价值等方面。面对住房市场变化，不同产权主体的感受与经济行为有别，与产权强度有关的资产收益、生活品质、预期风险会发生变化，随之影响家庭消费倾向。基于三类不同的产权强度，本文分别探讨了租赁市场变化对消费倾向的影响途径。

一是产权强度最低的“租房者”。在“以购为主”的市场环境中，无住房产权者的消费行为受到租金波动和租赁关系稳定性影响。同时，他们也是“为买房而储蓄”的重要群体，房价过快上涨将降低他们的非住房消费意愿。此外，许多租房者难以享受到高质量的公共资源，其向上流动的机会有限，消费意愿进一步被遏制。发展住房租赁市场一方面会通过增加住房供给并抑制房价和租金过快上涨，通过“替代效应”降低租房者收入中用于住房消费的支出，增加非住房消费倾向；另一方面通过更高质量的住房条件和公共服务供给，降低租房者的生活成本和风险，进一步释放其消费潜能。

二是产权强度较高的“单套自有住房者”。他们中的中低收入家庭改善居住品质和实现阶层跨越的动力更强，房价快速上涨时，房屋置换或改善性购房动机将降低非住房消费倾向；高收入家庭的住房投机需求更高，在“以购为主”的住房市场，他们存在购买多套住房用以出租或出售的动机，同样会降低消费倾向。从假说I推论，对于中低收入家庭，合理的住房市场结构能够降低购房的预期成本，减少预防性储蓄动机，整体上降低购房对消费的“挤出效应”。对于高收入家庭，租赁住房规模增长会通过降低房产预期回报率，从而抑制“投资效应”引发的消费倾向下降。

三是产权强度最高的“多套房家庭”。中国20%的城镇家庭拥有多套住房，高于世界主要发达国家水平。对于多套房家庭，他们的住房消费和投资属性更易分离，获得租金或住房增值收益成为重要的投资选择。房租快速上涨时，“租金收入效应”会提高这类群体的消费倾向。改善租赁住房供需错配问题有助于遏制住房价格非理性增长，多套房家庭的预期租金收入可能下降。因此，这类主体将通过减少消费平抑收入的损失。综合上述分析，本文提出第二个假说：

假说II：租房权利深化通过抑制房价租金上涨的“替代效应”“挤出效应”“投资效应”，提高单套房家庭和租房者的消费倾向，通过负向的“租金收入效应”降低多套房家庭的消费倾向。

3.权利效应

“以购为主”的发展模式下，城乡之间、城市内部均存在住房权利差异化问题，其制度性因素可从两方面解释：一是二元土地与住房制度下，城乡居民在住房市场进入、住房保障享有和收益获取的权利差异扩大；二是户籍制度下，户籍身份成为保障性质房屋分配的识别标志，流动人口难以在城市低成本定居。由于农民和流动人口本身面临的收入和保障风险较高，因此家庭收紧消费预算，以应对租房市场不完善带来的潜在风险。开放住房租赁市场能够矫正产权强度和户籍身份的不平等问题，形成稳定的经济预期，降低城市居住成本，进而提升消费倾向。本文接下来具体阐释影响机制：

一是赋予农民土地和住房财产权。住房市场化时期，农村土地的非农建设权利受限，集体建设用地必须征转为国有才能参与住房建设，宅基地缺失转让、抵押、出租等权能。相较而言，城市居民可以参与住房市场交易，并获取相关收益。土地权利受限和财产收益不足抑制了农村家庭消费倾向。推动农村集体土地直接参与租赁住房建设，通过提升土地财产收入预期，进而提升农民的消费倾向。

二是缓解流动人口的住房压力。户籍制度约束下，公共租赁住房基本只提供给本地居民，流动人口更多处于非正式的居住模式中。因此，在面临高风险和低保障困境时，他们的预防性储蓄动机更强。这其中一个需要重点关注的群体是进城农民工。1980年以后出生的“农二代”是流动人口的主力军，他们呈现入城不回村和举家迁移的新特征。此时，传统居住于宿舍工棚“一张床”的生活方式，已不适用于举家迁移的要求，致使其入城后最终仍返回乡村，在城市的收入难以转化为消费。发展住房租赁市场的重要举措是，将租赁住房优先供应非户籍人口，并且增加租赁成套住房的可得性。与此同时，降低城市租房居住不稳定因素。这些举措共同提高了居民消费倾向。

此外，对于上述两类非本地家庭而言，由于他们还存在本地购房的愿望，城市房价与租金快速增长降低了非住房消费倾向。例如，对有成员进城打工的农村家庭来说，进城农民工城市居住的预期成本将挤压其家庭的消费水平。依据假说I，租房权利深化通过稳定住房价格上涨预期，降低进城成本，从而减少家庭储蓄行为而增加消费。鉴于此，本文提出第三个假说：

假说III：租房权利深化通过赋予住房财产权利和城市居住权利，降低城市居住成本，提高了农村居民和流动人口的消费倾向。

三、数据说明、变量构建与模型介绍

（一）数据说明与变量构建

1.政策冲击与样本选择

为验证租房权利深化对居民消费倾向的影响，本文选取2017年中国的两项“租购并举”政策试点作为改革冲击。2017年7月和8月，中国相继出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》两份文件，选取部分主要大中城市开展发展租赁住房的试点改革。两项试点改革主要以“构建租购并举的住房体系”为目标，通过多渠道增加租赁住房有效供应，缓解住房供需矛盾；并且通过赋予集体土地租赁住房建设权利，拓宽集体经济组织和农民增收渠道。试点过程中，各城市单列租赁住房土地和房源供应计划。例如，北京、上海等地租赁住房建设占市场化住房建设比重超1/3。由于2017年的这两次试点发布时间接近，经济目标相似，且试点城市高度重合，为准确进行科学检验，本文将其纳入统一的分析框架进行研究。

本文使用的微观层面家庭数据，来自2014年、2016年和2018年三期的CFPS数据。具体而言，本文使用了CFPS三个层面的信息，即基于个人问卷获取的户主基本信息、基于家庭问卷获取的家庭人口特征和家庭经济信息。从时间跨度看，选择2014—2018年进行研究，潜在问题是无法研究政策冲击的长期影响。但是，2019年后中国住房租赁试点快速推进，改革内容和试点城市与2017年的试点存在差异，将这些时间点纳入将影响本文的因果识别。本文认为，若政策出台一年内试点地区家庭已显示出更强的消费倾向，则更能够印证深化租房权利提振消费的“预期效应”。除了使用微观数据，本文在描述统计和机制分析时，还使用了城市宏观层面的信息，包括城市住房供给和价格数据，以及经济发展情况。相关数据来自国家统计局和国信房地产信息网。

在城市样本选取时，本文将研究范围划定为中国35个主要大中城市，原因有二：一是这些城市主要涵盖了全国各省的省会城市和计划单列市，它们的经济发展水平、地区影响力和人口流动特征更为相似，在双重差分估计时，能够更好满足实验组与对照组的平行趋势假设。此外，35个主要大中城市住房数据也是我国监测住房市场的重要参考，具有较强的代表性。二是2017年“租购并举”政策试点城市基本在35个主要大中城市中，能够较好支撑后文的数据匹配工作。

2.数据处理与变量构建

本文的数据处理和变量构建过程如下：（1）在2014年、2016年和2018年三期的CFPS家庭样本中，去除家庭非住房消费、收入、资产、住房产权等变量缺失或不明晰的家庭。在对家庭非住房消费、收入、住房资产和金融资产进行上下1%的缩尾，并使用城市CPI进行平减后，取上述变量的对数值用于回归分析；其中，非住房消费和家庭收入信息来自CFPS问卷中针对居民家庭“过去12个月”消费支出和总收入的调查。（2）将家庭问卷中的财务情况回答人认定为户主，根据户主编码与CFPS成人数据库进行匹配，获取家庭户主相关个人信息。（3）将处理得到的家庭样本与35个主要大中城市进行匹配，并且去除仅出现一期的家庭，得到基于2520户家庭的6472条有效观测记录，用于主要的实证分析。匹配后的样本家庭位于中国18个省（直辖市）的20个城市中，包括9个实验组城市、11个对照组城市。

本文汇报了对家庭样本主要变量进行的描述性统计，以及城市层面指标变动情况。其中，家庭年非住房消费的均值为6.25万元，约占消费总支出的68%，占家庭总收入的55%。家庭平均规模为3.26人，户主平均受教育程度为8.68年，家庭住房总财产均值为116万元，最高超过3000万元。样本期内租房家庭占比9%，在城镇地区居住的家庭占比达70%。此外，户主拥有城镇户口比率为49%，说明存在许多在城市居住的农民工群体。同时统计了试点和非试点城市在试点前后的主要指标变动，可以看出：（1）2017年前后，试点城市的房价增速较上期有所放缓，2018年每平方米房价较2016年上涨1815元，而非试点城市同期房价上涨2559元，比上期增长有所提速；（2）试点前后，试点城市房东家庭年房租收入在2017年前后并未有明显上涨，而非试点地区家庭年房租收入大幅提高，侧面反映了非试点地区房租价格持续增长；（3）样本期试点地区家庭收入增幅不及非试点地区，但家庭非住房消费增幅却高于非试点地区，初步反映出试点地区居民消费倾向获得更大提升。

（二）模型介绍

本文研究的核心问题是租房权利深化是否有效提升了家庭的消费倾向。通过将2017年国家开展的住房租赁试点政策视为一次准自然实验，使用双重差分法（difference-in-difference，DID）对这一政策冲击进行实证分析，设定如下估计模型：

其中，i表示家庭，c表示城市，t表示年份。模型（1）中，被解释变量ln expenseict表示c城市t时期i家庭的全年非住房消费（取自然对数），ln incomeict为过去12个月的家庭总收入（取自然对数），其系数反映了居民家庭的消费倾向。虚拟变量Treatc表示城市是否属于实验组，即若城市为租赁住房改革试点城市，则取1，非试点城市取0。虚拟变量Postt表示政策冲击时间，2017年以后取1，2017年及之前取0。对于实验组城市而言，租赁试点开始前后当地居民家庭的消费倾向分别为β1+β3和β1+β2+β3。因此，租赁住房试点对实验组地区家庭消费倾向的净影响为β2。

X包含一系列可能影响家庭消费的变量，具体包括：（1）户主年龄、受教育程度、婚姻状况等基本信息，因户主特征可能影响未来收入预期和消费行为。例如，教育程度较高的家庭其消费水平一般更高，婚姻状况对家庭住房与非住房消费决策具有重要作用。（2）居民家庭成员数、是否从事农业活动、养老保险和医疗保险参保人数、成员健康状况等人口信息。一般来说，家庭社会保险覆盖率可通过降低预防性储蓄动机促进消费，且家庭健康成员人数越多，医疗相关支出就越少。（3）居民家庭住房资产、金融资产、金融负债、是否有房贷等家庭经济信息。鉴于住房在家庭财富中占有重要地位，住房市场的小幅变化可能对非住房消费产生显著影响，家庭借贷能力和杠杆率也会影响其消费行为。δt代表时间固定效应，γi代表不随时间变化的家庭固定效应。考虑到家庭所在地区随时间变化的诸多不可观测因素可能会对当地居民消费造成影响，本文还加入了城市×年份或区县×年份固定效应φct，用来控制地区层面随时间变化的经济社会指标。β2为本文关系的核心系数，反映了租赁住房试点前后，实验组家庭消费倾向变化。β3控制了租赁试点以前实验组地区家庭相较于对照组地区家庭的消费倾向。

四、实证结果和分析

（一）对居民消费的整体影响

1.基准回归结果

根据前文对实证模型的设定，本文依据（1）式采用双重差分法检验研究假说，即租房权利深化是否提高了居民的消费倾向。首先，由上文分析可知，家庭收入（ln income）与组别虚拟变量（Treat）和时间虚拟变量（Post）的交乘项（即表1中的“收入×租购并举”）是本文关注的核心变量，其系数反映出政策冲击前后，试点城市居民消费倾向的变动情况。而家庭收入（ln income）与组别虚拟变量（Treat）的交乘项（即表1中的“收入×试点城市”）则反映了政策冲击之前，实验组相较于对照组居民的消费倾向变动。表1第（1）列加入了所有可能影响家庭消费的控制变量，并控制年份、家庭以及城市与年份的混合固定效应。结果显示，政策实施后，试点地区家庭非住房消费的收入弹性，相较于非试点地区提高约0.049，家庭消费倾向显著提升。第（2）列在第（1）列基础上将城市与年份的混合固定效应替换成区县与年份的混合固定效应，结果依然稳健。

2.平行趋势检验

双重差分法需要满足一系列前提假设，其中平行趋势假设尤为重要，即实验组与对照组在政策冲击前，相关结果变量的趋势一致。本文使用更加严谨的事件研究法（event study）对平行趋势进行检验。具体来说，在模型（1）基础上，以政策开始实施的2017年作为基准年t，将政策实施前的j年以及政策实施后的k年分别与核心变量进行交互并全部代入模型。为避免共线性问题，去除模型（1）中收入与处理组交互项，最终设定如下模型（2）：

其中，β表示2014—2018年的一系列估计值，其他控制变量定义与模型（1）相同。对模型（2）的回归结果显示，试点前实验组和对照组的消费倾向没有显著差异，而试点后一年，实验组居民家庭消费倾向显著高于对照组，从而验证了平行趋势假设。

3.内生性检验

本文的基准回归结果可能存在内生性问题，包括反向因果和遗漏变量带来的估计偏误。本文通过“工具变量回归”和“排除同期政策干扰”两种方法缓解内生性问题。

（1）工具变量法

本文认为，基准模型（1）中的内生变量包括家庭收入变量ln income以及表示城市是否进入试点名单的虚拟变量Treat。接下来，我们分析了两种变量内生问题的来源，并构造相应的工具变量用于下文分析。

第一，收入工具变量。本文内生问题可能源自家庭收入变量。原因在于，一方面，存在未被观测的因素同时影响家庭收入和消费，如城市的经济发展。另一方面，家庭消费越高，家庭成员可能越有动力赚取更多收入，由此带来反向因果问题。构造的收入工具变量既要与家庭收入高度相关，同时又不能与家庭消费有直接的因果关系。本文构造的收入工具变量参考Guren et al.关于房价“敏感性工具变量”（sensitivity instrument）的方法，构造出家庭收入相较于地区收入的整体敏感系数，用来预测家庭各年的收入情况，进而以“预测的收入”作为“真实收入”的工具变量。收入工具变量具体构造方法如下：

首先，整合家庭历史信息。将CFPS2012年的家庭信息与基准回归样本进行合并，从而得到扩展的分析样本，以增加家庭历史参考信息。去除仅有一年信息的家庭，因为其无法生成历史平均收入敏感系数。其次，计算地区层面收入平均水平。居民受教育程度与家庭收入往往有较强联系，通过计算历年各城市户主教育水平相同家庭的收入平均值，得到“年度—城市—教育水平”层面的地区平均收入ln Incomect。其次，基于每个家庭的历史各期信息，以各年地区平均收入ln Incomect对其当年真实收入ln incomeict进行普通最小二乘回归，得到家庭收入相较于地区收入波动的敏感系数ξi。最后，将敏感系数ξi乘以各年份地区平均收入，得到预测的家庭收入，以此作为真实收入的工具变量。公式可表达为IV¹_ict=ξi×ln Incomect。本文构造的收入工具变量是基于家庭收入历史敏感系数生成，因此满足与家庭收入的相关性。而家庭收入敏感系数和地区层面收入对单个家庭的消费没有直接影响，因此满足外生性假定。

第二，试点城市工具变量。在使用双重差分法进行政策效果评估时，城市层面因素可能影响政策选择，遗漏其他城市变量将带来内生性问题。例如，由于“租购并举”政策于2017年正式实施，那么在政策实施前，城市住房供需结构可能影响试点的选取。为此，本文以“流动人口变动与住宅用地供给变动的比值”，作为是否选入“租购并举”试点的工具变量。因此，第二个工具变量的可表示为：IV²_c=ΔFloat_popc/ΔRes_landc。其中，ΔFloat_popc表示2010—2015年各城市流动人口数量变动，以2015年末城市常住人口与户籍人口差值，减去2009年末相应差值计算得出。ΔRes_landc表示2010—2015年住宅用地供给规模。就工具变量有效性进行分析：一方面，城市流动人口增长越多、住宅用地供给越少，越有可能被选入“租购并举”试点城市，以缓解“人口净流入大中城市”的“住房供需矛盾”问题，满足工具变量相关性；另一方面，上述变量均属于历史时期平均数据，因而满足外生性假设。

表2报告了使用两种工具变量的两阶段最小二乘（2SLS）回归结果。其中，第（1）列和第（3）列为第一阶段回归结果，工具变量及其交互项的回归系数在1%水平上显著为正，说明两种工具变量分别与家庭真实收入、是否为试点城市存在显著正相关性。第（2）列和第（4）列报告了第二阶段回归结果，收入与“租购并举”实施虚拟变量的交乘项估计系数至少在5%水平上显著为正，说明采用工具变量缓解潜在内生性问题后，“租购并举”政策对试点地区居民的消费促进作用依然显著。此外，本文还进行了工具变量不可识别和弱工具变量检验，显示出工具变量是有效的。

（2）排除同期政策影响

一项内生性问题在于，未控制其他政策对居民消费倾向的影响，也将带来估计结果偏误。本文接下来考虑了两项政策影响，分别是2016年全国性的限购政策以及2017年北京城市规划的区域政策。

首先讨论的是样本期内在全国范围实施的限购政策。具体来说，在2016年以前，中央和地方2014年出台房地产市场刺激计划，随后部分城市房价进入快速上涨阶段。为应对房地产市场过热，2016年下半年至2017年上半年，主要大中城市出台了住房限购、限售或限贷有关政策。政策主要内容可归纳为三个方面：一是本市户籍居民家庭限购两套住房、非户籍居民家庭限购一套住房并须满足纳税或社保缴费要求；二是提高二套房首付比例；三是新购买商品住房后2—3年后才准许上市交易。限购政策对居民消费的潜在影响在不同住房产权主体存在差别：一是对于有购房意愿的单套房家庭，限购政策提高了二套房购买成本，家庭可能会为买房而降低消费，也可能放弃购房的投机需求而释放消费潜力，因此作用方向不确定；二是对于已有两套房及以上的家庭，其继续添置房产的意愿在限购后无法实现，因此限购政策提高了这部分家庭的消费倾向；三是对于无房家庭，由于其本身就没有购置二套房意愿或能力，限购政策对其消费没有明显影响。因此，限购政策主要对有房家庭消费倾向产生影响。为此，本文排除了对现住房不具有完全产权的家庭样本，并在模型中加入家庭是否为单套房所有者的虚拟变量及其与限购政策出台前后的交乘项进行回归，并考虑到收入较高的单套房家庭购房意愿的影响。回归结果显示，在控制了限购政策对家庭消费的潜在影响后，本文主要结论不变。

接下来讨论样本期间另一项可能影响估计结果的政策，即2017年9月北京市发布的《北京城市总体规划（2016年—2035年）》（以下简称《规划》）。为疏解北京非首都功能，提升城市可持续发展水平，《规划》在人口方面提出“严格控制人口规模，优化人口分布”“实现城六区人口规模减量”；在土地方面提出“实现城乡建设用地规模减量”。上述制度安排可能导致租赁试点部分政策影响被抵消，因为城乡建设用地减量意味着租赁房源的供给受到限制。为此，使用去除北京市的整体样本对模型（1）进行回归，本文主要结论依旧稳健。

（二）机制分析与分类影响效应

在前面的实证分析中，本文发现，租房权利深化整体上显著提升了居民的消费倾向。接下来，本文将基于所提出的研究假设，进行机制效应的分析。首先，本文探究了租房权利深化通过影响住房市场变动的“预期效应”对居民消费倾向的影响。在此基础上，通过区分住房产权强度和居民身份权利，对“产权效应”和“权利效应”进行分类研究。